物权法精讲：体系解说与实务解答（继《担保法精讲》热销后，专为法律工作者打造的物权法实务专业课）麦读法律34

本书以《民法典》和《民法典物权编解释（一）》为基础，结合《城市房地产管理法》《土地管理法》《农村土地承包法》《企业破产法》《不动产登记暂行条例》等相关法律、行政法规和《买卖合同解释》《商品房买卖合同解释》《土地使用权合同解释》《农村土地承包解释》《执行复议和异议规定》等司法解释，对物权法进行理论重构，分8编共32讲进行体系化讲解，将物权法全部知识悉数囊入其中。本书的讲解立足于对实务问题的解决，将类型化的实务问题融入物权法的理论体系之中，详析重点问题、解答疑难问题、预判未来问题。

第一编“物权法、物权与物”，分为四讲：第一讲“物权法的功能与定位”，指出物权法不仅要实现定分止争，而且要实现物尽其用，因而必然关注物权变动中的交易安全，尤其是第三人的交易安全，而合同法则主要是保护合同当事人之间的交易安全；第二讲“物权法定原则及其适用”，指出物权法定原则虽然是物权法保护交易安全的必然要求，但当事人的约定违反物权法定原则仅产生不发生物权法上效力的后果，并不当然导致合同无效，且物权法定原则也还存在缓和的趋势；第三讲“物权公示原则及其适用”，指出物权法保护交易安全必然要求对物权及其变动进行公示，但物权公示原则可以通过公示生效主义和公示对抗主义两种立法体例予以落实，进而产生形式主义和意思主义两种不同的物权变动模式，但物权变动模式仅仅适用于基于法律行为发生的物权变动，不适用于非依法律行为发生的物权变动，且占有（交付）作为动产物权的公示方式，存在现实交付和观念交付的区分；第四讲“一物一权原则及其适用”，指出一物一权是物权法定原则和物权公示原则的必然要求，是关于物权客体的基本原则，并结合民法上“物”的类型，就一物一权原则与交易安全的关系、一物一权原则的突破等问题进行详细讲解。

第二编“物权法上的自由与限制”，分为六讲：第五讲“物权的基本观念及其确立”，从物权的重要性以及宪法对物权的保护谈起，就我国法律对物权的平等保护原则作了重点讲解，指出物权的排他效力不仅旨在排除其他民事主体对物权的侵害，而且旨在排除公权力对物权的侵害；第六讲“所有权的社会化及其表现”，指出随着所有权的日益社会化，现代社会的法律既要对物权进行保护，也要对物权进行限制，而法律对物权的限制，可以通过公法和私法两个途径予以实现；第七讲“征收制度在我国的异化与回归”，指出土地征收旨在解决公共利益的用地需要，但在我国却大多是为了解决城市发展的用地问题，从而造成诸多矛盾，而解决之道，则在回归征收制度本质的同时，通过私法上的集体利益来限制物权，从而为解决城市发展的用地问题提供法律基础；第八讲“公法与私法竞合下的相邻关系”，首先对私法上的相邻关系进行了全面分析，再就公法与私法在相邻关系上的竞合及其处理进行分析，认为私法上的相邻关系具有相对的独立性，二者都是物权社会化的表现；第九讲“建筑物区分所有的规制”，就建筑物区分所有中专有权的认定与行使、共有权的认定与行使、共同管理权的行使等问题进行全面讲解，认为法律对建筑区分所有权的保护虽然是很全面，但也应看到法律对建筑物区分所有权的限制很多，从而大大提高了物权的社会化程度；第十讲“中国特色的用益物权制度”，指出用益物权制度在我国具有双重功能，是物权社会化的典型表现，并就农地三权分置的法律表达、宅基地使用权及其流转、建设用地使用权的取得、地役权合同与地役权的设定、民法典上的居住权等问题进行了全面讨论。

第三编“物权与占有的民法保护”，分为四讲：第十一讲“物权与占有的关系”，认为物权与占有是物权法的两个基本范畴，二者之间存在辩证关系，对物权的保护可以间接实现对占有保护，对占有的保护也可以间接实现对物权的保护，并据此对动产的善意取得制度进行全面分析；第十二讲“物权的民法保护体系”，提出对物权的民法保护既要通过债法如侵权责任法、不当得利制度等实现，也要通过物权法确立物权请求权来实现，且占有保护请求权也在一定程度上具有保护物权的功能；第十三讲“占有的保护及其实践运用”，指出占有虽然是事实，而非权利，但法律为维护社会和平秩序，必然对占有进行保护，且从实践的情况看，如何正确运用法律对占有进行保护，仍存在严重不足；第十四讲“物权诉讼的请求权基础”，指出物权诉讼的请求基础规范较多，且存在竞合的可能，但在讨论竞合之前，要严格区分请求权的竞合和请求权的聚合，不能错把请求权的聚合当成请求权的竞合，且在发生请求权竞合时，法官应通过释明帮助当事人实现权利。

第四编“不动产登记的性质与效力”，指出占有的公示功能在不动产领域已经为不动产登记制度所取代，由此决定不动产登记在性质上属于不动产物权的公示方式。但是，由于我国的不动产登记制度经历了从行政管理手段到物权公示方式的变迁，实践中对不动产登记的法律性质仍多存误解，以致在物权纠纷案件的审理中，常常出现形形色色的意见分歧。本编分为四讲：第十五讲“不动产登记是确权的实体依据吗”，指出不动产权属确认在实体与程序上的疑难问题几乎都与不动产登记有关，但由于不动产登记簿的变动与不动产物权的变动并非始终同步，因此不动产物权确认的实体依据应为不动产物权变动规则，而非不动产登记；第十六讲“不动产登记的权利移转效力及其适用”，指出不动产登记的权利移转效力仅适用于形式主义物权变动模式，且我国的形式主义物权变动模式不宜承认物权行为理论，但应确立区分原则，并在此基础上认为我国民法坚持的是物权变动的要因原则；第十七讲“不动产登记的权利推定效力及其适用”，重点讨论民法典赋予不动产登记权利推定效力的必要性和正当性，并就权利推定效力与公信力的关系以及权利推定效力在强制执行中的运用进行全面分析；第十八讲“不动产登记的善意保护效力及其适用”，重点讨论不动产善意取得的理论基础及其实践运用，提出不动产登记在我国虽然具有公信力，但由于我国民法将善意取得制度统一适用于动产和不动产，因此不动产登记仅具有相对性的公信力，不具有绝对的公信力。

第五编“物权变动规则的具体运用”，分为四讲：第十九讲“借名购房中的物权归属与合同效力”，指出应将借名购房区分为隐名购房和冒名购房，且在隐名购房中，应先解决权属争议再讨论合同效力，并认为应根据案件具体情况，参照适用《执行复议与异议规定》的相关规定，判断实际出资人是否享有排除强制执行的权利；第二十讲“一房多卖的合同效力与履行顺序”，指出一房多卖的履行顺序可参照《土地使用权解释》确立的规则，但应注意《八民纪要》的相关规定，对后买受人是否构成第三人侵害债权进行审查，并指出这些规则在适用范围上应受到严格限制；第二十一讲“房地关系与不动产物权的变动”，重点讨论房地关系在我国的特殊性及其可能带来的实践问题，指出在合作开发房地产纠纷案件中，应根据土地使用权的归属情况判断所建房屋的物权归属，不能仅仅基于当事人的约定判断房屋的物权归属；第二十二讲“依法律文书的不动产物权变动”，重点讨论能够引起物权变动的法律文书究竟包括哪些法律文书，指出只有形成判决和强制执行中作出的裁定书才能引起物权的变动，调解书仅仅是对调解协议的确认，不能产生物权变动的效力，仲裁裁决也不能直接引起物权发生变动。

第六编“不动产物权确认的程序问题”，分为四讲：第二十三讲“不动产权属争议的解决机制”，指出不动产权属争议在我国的解决机构是人民政府和人民法院，但前者仅处理因土地总登记产生的权属争议，其他权属争议应由人民法院处理，且仲裁机构不属于权属争议的确权机构；第二十四讲“不动产权属确认中的民行交叉问题”，提出物权法上的不动产登记旨在解决第三人交易安全的保护问题，因此仅仅是为配合民法的实施而建立的非讼程序制度，即使由行政机构负责办理不动产登记，不动产登记行为也非具体行政行为，对登记错误的救济也不宜通过行政复议或者行政诉讼来解决，而应通过更正登记制度来实现；第二十五讲“更正登记制度的实体价值与程序意义”，指出不动产登记簿具有形式拘束力，只有在民事确权的基础上通过更正登记制度才能消除不动产登记簿的错误，因而更正登记请求权在性质上属于物权请求权在不动产领域中的表现，且更正登记制度对于解决目前行政与民事交叉的问题具有极为重要的意义；第二十六讲“不动产登记机构的审查义务与赔偿责任”，指出我国的不动产登记在审查范围上虽然较为广泛，但审查方式仍然是形式审查（有限的实质审查），而非全面实质审查，因而登记机构应根据其过错承担相应的赔偿责任。

第七编“物债两分的缺陷及其补救”，分为三讲：第二十七讲“登记前不动产买受人的法律地位”，指出将不动产登记作为不动产物权变动的生效要件，是区分物权和债权的必然要求，但是也可能带来法律适用的僵化，不利于实现实质上的公平正义，为此不仅有必要承认中间型权利，而且在必要时应突破债权的平等原则，赋予特殊债权更加强大的效力；第二十八讲“预告登记制度的理解与适用”，讨论预约登记的性质与效力，认为预告登记旨在强化债权的效力，从而使债权物权化，但当事人处分已办理预告登记的标的物，则仅使物权变动相对于预告登记权利人无效，并不影响合同的效力；第二十九讲“物权期待权的性质及其认定”，指出期待权不同于期待，因此物权期待权有其严格的认定条件，且物权期待权同样旨在解决物债两分带来的僵化，但由于我国民法对物权和债权的区分并不严格，物权期待权理论在我国也应实现本土化。

第八编“物权法与相关法律的衔接与适用”，分为三讲：第三十讲“外观主义在民商事审判中的运用”，提出外观主义仅仅是对善意取得、表见代理、表见代表等制度理论概括，不能直接作为裁判的依据，且外观主义只能运用于保护交易中的第三人，在非交易关系发生权属争议时，应运用不动产登记的权利推定效力等制度，并允许当事人通过举证推翻对权利的推定；第三十一讲“执行异议之诉与确权之诉的关系”，重点讨论执行异议之诉的程序功能，指出执行异议之诉具有确权的功能，因而当事人不得在执行异议之诉外另行提起确权之诉，但人民法院在执行异议之诉案件中不应限于审查权属，还应就案外人是否享有排除强制执行的其他权利作出认定；第三十二讲“《民法典》背景下的破产财产及其认定”，指出破产财产的认定既涉及物权变动规则的运用，也涉及破产法上大量规则的适用（如未履行合同规则、取回权和别除权），并对登记对抗与破产财产的认定、消费者权利保护与破产财产的认定等问题进行详细分析。

吴光荣

法学博士，国家法官学院教授。2003年8月到国家法官学院工作，并于2006年、2007年连续两次被选拔为最高人民法院西部法官培训讲师团成员；2008年1月至2009年1月，在德国从事“法学方法论与民法现代化”的研究工作。2009年6月至2015年6月，任最高人民法院民四庭法官，从事涉外商事审判工作，并参与了有关外商投资企业、海上货运代理、独立保函等司法解释的制定工作以及有关买卖合同、物权法（民法典物权编）、公司法等司法解释的论证工作。2015年以来，先后参与了民法总则（民法典总则编）制定与民法典（物权编、合同编）编纂的相关工作；民法典通过后，在最高人民法院民二庭从事相关司法解释的清理工作和制定工作，是民法典担保制度司法解释和民法典合同编司法解释的主要起草人和执笔人之一，也是最高人民法院关于企业破产法修订案起草工作小组的主要成员。